Das Maß der baulichen Nutzung wird im Plangebiet insbesondere durch die Festsetzung der Grundflächenzahl und der Zahl der Vollgeschosse bzw. Gebäudehöhen über NHN in Kombi- nation mit Baukörperfestsetzungen bzw. baukörperähnlichen Festsetzungen bestimmt.
Gebäudehöhen
Die Höhenentwicklung im Plangebiet ist überwiegend mit sechs bis sieben Vollgeschosse bzw. entsprechenden Gebäudehöhen über NHN als Höchstmaß festgesetzt und entspricht damit den stadträumlichen Überlegungen zur grundsätzlichen Höhenentwicklung der HafenCity als Innenstadterweiterungsprojekt. Dabei wird die Höhenentwicklung so differenziert, dass ent-
lang der breiten Hauptverkehrsstraßen, zur Fernbahn, zu den Hafenbecken und zur Parkan- lage siebengeschossige Gebäude, in den schmaleren Seitenstraßen nur sechsgeschossige Gebäude errichtet werden sollen.
Für das Erdgeschoss wird eine mindestens 5 m und maximal 6,5 m überhöhte Erdgeschoss- zone festgesetzt. Im „Hildebrandtblock“ (Kerngebiet „MK 3“) wird für den unter Denkmalschutz stehenden Gebäuderiegel die bestandsgemäße Höhe von 35 m über NHN als Höchstmaß, einschließlich der Wiederherstellung des historischen Daches, und für den Norden des Blocks die Bestandshöhe von 29 m bzw. 32,5 m über NHN festgesetzt.
Im Kerngebiet „MK 1“ ist ein achtgeschossiger Baukörper mit einer Höhe bis zu 38,5 m über NHN zulässig. Das Baufeld besitzt eine Scharnierfunktion zwischen der Bebauung entlang des Hafenbeckens mit den Speichergebäuden Heinemannspeicher und Kaispeicher B mit einer Höhe von 40 m über NHN und der siebengeschossigen Bebauung entlang des Lohseparks. Der Baukörper vermittelt zwischen den beiden Höhenniveaus.
Im Kerngebiet „MK 2“ ist ein Baukörper mit einer Gebäudehöhe von bis zu 38,5 m über NHN zulässig. Der Baukörper soll die Blockstruktur des „Hildebrandtblocks“ nach Norden zur Ko- reastraße schließen. Im Südosten angrenzend sind im Kerngebiet „MK 3“ Gebäudehöhen mit bis zu 38,5 m über NHN festgesetzt. Die unter Denkmalschutz stehenden Gebäuderiegel im Westen und Norden des Kerngebiets „MK 3“ sollen somit zum Lohsepark hin ebenfalls ge- schlossen werden. In Zusammenspiel mit den nördlichen Kerngebieten „MK 1“ und „MK 2“ ist eine einheitliche maximale Gebäudehöhe von 38,5 m über NHN vorgesehen.
Im „WA 1“ kann ein ca. 5 m hoher eingeschossiger Spielpavillon mit extensiver Dachbegrü- nung im Innenhof entstehen (entspricht 13,5 m über NHN). Die Höhe des Pavillons ist auf die Höhe des Erdgeschosses der angrenzenden Kita-Nutzung begrenzt, um negative Auswirkun- gen hinsichtlich Verschattung der Wohnnutzung in den Obergeschossen zu vermeiden.
Im Kerngebiet „MK 8“ ist ein fünfzehngeschossiger Hochpunkt als städtebauliche Markante und „Brückenkopf“ an der Auffahrt zur Baakenhafenbrücke zulässig. Die Höhe des Turms wird als Höchstmaß mit 65,5 m über NHN festgesetzt. Weitere Höhensetzungen erfolgen entlang der Pfeilerbahn. Hier werden zwischen dem Spiegel-Gebäude im Norden (außerhalb des Plan- gebiets) und dem „MK 8“ im Süden im „MK 9“ und „MK 10“ weitere Markanten gesetzt, die diesen Bebauungsstreifen sinnvoll gliedern und gleichzeitig architektonische Highlights ent- lang der stark frequentierten Bahnverbindung sind.
Baukörperfestsetzungen
Zur Umsetzung der geplanten städtebaulichen Grundkonzeption der Blockrandbebauung in Kombination mit Sonderbaukörpern an ausgewählten Standorten werden Baukörperfestset- zungen getroffen. Im Prinzip wird für die Bebauung westlich des Lohseparks eine Tiefe von 14
m bis 15 m festgesetzt. Die Bautiefen östlich des Lohseparks orientieren sich meist an den vorliegenden Wettbewerbsergebnissen und schwanken daher zwischen 14,8 m und 24,8 m. Die festgesetzten Tiefen sind entsprechend für gewerbliche Nutzungen oder für Wohngebäude angemessen. An der Shanghaiallee, entlang der Pfeilerbahn und der Versmannstraße werden schwerpunktmäßig die gewerblichen Nutzungen im Plangebiet vorgesehen. Ziel ist, durch die Baukörperfestsetzungen städtebaulich sinnvolle Größen der Blockinnenbereiche festzulegen und diese von Bebauung freizuhalten.
Kerngebiet „MK 1“
Das Gebäude wurde ca. 2,3 m vor die vorhandene Kaimauer gesetzt. Dies hat aus konstruk- tiven Gründen Vorteile und ermöglicht eine wirtschaftliche Tiefgaragenplanung. Die entste- hende Grundstückstiefe von 41,3 m lässt bei einer Festsetzung von 13 m tiefen Gebäuderie- geln noch einen 15,3 m tiefen Innenhof zu, der zur ausreichenden Belichtung beiträgt. Auf dem Baufeld wurde 2012 ein hochbaulicher Wettbewerb für eine Firmenzentrale entschieden. Die Festsetzungen entsprechen dem Wettbewerbsergebnis.
Kerngebiete „MK 2“ und MK „3“
Der sogenannte Hildebrandtblock stellt sich heute als nur rudimentär bebaut dar. In Zukunft soll die Bebauung mit einer maximalen Gebäudehöhe von 38,5 m über NHN die Blockstruktur schließen. Für die Bestandsbebauung des denkmalgeschützten Speichergebäudes und das benachbarte Büro- und Lagergebäude werden die Gebäudehöhen als Höchstmaß gesichert. Für die anderen Baufelder ist eine siebengeschossige Bebauung zulässig. Im Süden wird der Innenhof durch das geplante Dokumentationszentrum begrenzt, das im Zusammenspiel mit dem benachbarten Lohseplatz als Vorplatz des ehemaligen Hannoverschen Bahnhofs die Ge- schichte des Ortes erlebbar machen wird. Im Erdgeschoss wird für das geplante Dokumenta- tionszentrum zur Steinschanze eine Bautiefe von 17,7 m und in den oberen für Büronutzung vorgesehenen Geschossen 15 m zugelassen. Zur Straße Am Lohsepark ist eine Bautiefe von 15 m bis 17,5 m bzw. 22,3 m im Erdgeschoss vorgesehen. Im Blockinnenbereich des Kernge- biets „MK 3“ wird teilweise eine Überbauung mit einer maximalen Gebäudehöhe von 9,1m über NHN festgesetzt. In diesem Gebäudeteil sollen neben der Tiefgaragenzufahrt Neben- räume sowie Fahrrad- und PKW-Abstellmöglichkeiten untergebracht werden.
Nördlich des bestehenden Büro- und Lagergebäudes kann im Kerngebiet „MK 2“ eine ergän- zende Bebauung erfolgen. Dort ist aus stadträumlicher Sicht eine straßenbegleitende Bebau- ung am Lohsepark, zur Shanghaiallee und zur Koreastraße vorgesehen. Es wird eine einge- schossige Überbauung des Hofbereichs ermöglicht, um Spielräume für interessante gewerb- liche Nutzungen im Erdgeschoss zu eröffnen. Die Überbauung muss zwingend eingeschossig erfolgen, um einen geordneten Charakter des engen Innenhofs und eine sinnvolle Begrünung zu bewirken.
Kerngebiete „MK 4“ und „MK 5“ / Allgemeine Wohngebiete „WA 1“ und „WA 2“
Die Baukörperfestsetzungen wurden mit Blick auf das Entstehen einer Blockrandbebauung zwischen Shanghaiallee und Lohsepark getroffen. Im Erdgeschoss an der Shanghaiallee wird die Tiefe der Überbaubarkeit auf 20 m ausgedehnt um den dort städtebaulich gewünschten Einzelhandels- oder anderen gewerblichen Nutzungen gute Rahmenbedingungen zu bieten. Es wird differenziert zwischen einer siebengeschossigen Bebauung zu den breiten Stadträu- men Shanghaiallee und Lohsepark und einer nur sechsgeschossigen Bebauung entlang der schmaleren Seitenstraßen.
Im „WA 1“ wird im Innenhof ein eingeschossiger 350 m2 großer Pavillon im Zusammenhang mit einer Kita-Nutzung entsprechend der Planung festgesetzt (siehe Ziffer 5.1.3). Der Pavillon wird im Hof so angeordnet, dass er in einem Abstand von 5 m bis 7,5 m vor die Erdgeschoss- bereiche angeordnet ist, in denen die Kita-Nutzung vorgesehen wird. Durch den mindestens 5 m tiefen Abstand zu den Erdgeschossen, wird gewährleistet, dass ein Mindestmaß an Belich- tung in den Erdgeschossen sichergestellt wird. Durch die extensive Dachbegrünung ist sicher- gestellt, dass sich der Baukörper aus der Blickperspektive aus den Wohnungen in den Ober- geschossen in die Hofgestaltung einfügt.
Kerngebiete „MK 6“ und „MK 7“ / Allgemeines Wohngebiet „WA 3“
Entlang der Hauptverkehrsstraßen Shanghaiallee/Überseeallee und zum Park wird eine sie- bengeschossige Bebauung festgesetzt, zu der schmaleren Seitenstraße nur sechs Ge- schosse. Das siebte Geschoss im Kerngebiet muss nach Norden abgestaffelt werden, um für untere Geschosse der Gebäuderiegel, die im allgemeinen Wohngebiet liegen, eine ausrei- chende Belichtung zu erzielen.
Kerngebiet „MK 9“
Der mäandrierende Bürobaukörper im Kerngebiet „MK 9“ vervollständigt zum einen den bau- lichen Rahmen des Lohseparks im Osten und schafft mit seinen nach Südwesten ausgerich- teten Gebäudeseiten eine räumliche Fassung des Gedenkortes. Für das Gebäude werden Tiefen von 15,4 m bis 18,7 m vorgegeben. Das Bürogebäude gleicht sich in der Höhenent- wicklung mit 42,3 m über NHN dem Verlagshaus an und setzt Richtung Süden mit einer Höhe von 50,8 m über NHN einen Hochpunkt.
Kerngebiet „MK 10“
Für das Baufeld wurde 2018 ein hochbaulicher Wettbewerb für die Ansiedlung eines großen Verlagsgebäudes mit ergänzender kultureller Nutzung entschieden. Zur Sicherung des Wett- bewerbsergebnisses wurden die verschiedenen Gebäudetiefen zwischen 14,8 m und 24,8 m sowie die drei Gebäudehöhen (38,8 m, 42,3 m und 52,8 m über NHN) festgesetzt. Für eine
gesicherte witterungsgeschützte Anlieferung von Exponaten der kulturellen Nutzung im Erd- geschoss des Baufelds wurde nach der zweiten öffentlichen Auslegung die Baugrenze im Os- ten entsprechend für ein Vordach erweitert und eine Höhe baulicher Anlagen von 14,3 m über NHN als Höchstmaß mit einer lichten Höhe von mindestens 4,3 m festgesetzt. Die Grundzüge der Planung werden durch diese Änderungen nicht berührt. Gemäß § 4a Absatz 3 Satz 4 BauGB wurde eine eingeschränkte Beteiligung durchgeführt.
Kerngebiet „MK 11“
Die Baufläche des „MK 11“ ragt bei einer Gesamttiefe von 22 m ca. 10 m über die heutige Kaikante in das Hafenbecken. Durch die Festsetzung dieser neuen Bauflucht am Ericusgraben wird eine Bebaubarkeit dieses Grundstücks mit wirtschaftlichen Tiefgaragengeschossen er- möglicht. Durch das Hineinragen des Grundstücks in das Hafenbecken wird die städtebauliche Sondersituation an diesem exponiert liegenden Standort betont.
Kerngebiet „MK 8“ / Allgemeines Wohngebiet „WA 4“
Für das Baufeld wurde im Rahmen der Masterplanüberarbeitung für die östliche HafenCity und der anschließenden Funktionsplanerarbeitung das städtebauliche Konzept im Hinblick auf ei- nen konkreten Ansiedlungswunsch einer Firmenzentrale weiterentwickelt. Die Baukörperfest- setzungen folgen der städtebaulichen Studie, die im Norden die gewerbliche Nutzung und zum Hafenbecken die Wohnnutzung anordnet. Die zwei zum Hafenbecken bzw. zur Versmann- straße parallelen siebengeschossigen Gebäuderiegel werden durch einen fünfzehngeschos- sigen dreiecksförmigen Hochpunkt ergänzt, der eine städtebaulich Markante am Kopf der Baa- kenhafenbrücke ausbildet. Im Sinne des § 6 Absatz 8 der Hamburgischen Bauordnung vom
14. Dezember 2005 (HmbGVBl. S. 525, 563), zuletzt geändert am 20. Februar 2020 (HmbGVBl. S. 148, 155), gelten Baukörperfestsetzungen als zwingende Festsetzungen, die Vorrang vor den von der Hamburgischen Bauordnung vorgeschriebenen Abstandsflächen ha- ben. Die Besonnungs- und Belichtungssituation wurde im Rahmen von Verschattungsstudien überprüft. Die Festsetzungen für die Zulässigkeit von Wohnungen richten sich nach den Er- kenntnissen aus dieser Studie.
Fläche für den besonderen Nutzungszweck
Die Baukörperfestsetzung des Gemeinschaftshauses ist Ergebnis eines Wettbewerbs. Auf der Fläche für den besonderen Nutzungszweck mit der Zweckbestimmung „Gemeinschaftshaus“ wird der prämierte Beitrag des im April 2019 entschiedenen hochbaulichen Wettbewerbs ge- sichert (siehe Ziffer 5.1.3).
Grundflächenzahl
Für die Kerngebiete wird mit einer festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) von 1,0 das zuläs- sige Maß der baulichen Nutzung nach § 17 Absatz 1 BauNVO ausgeschöpft.
Abweichend von den Obergrenzen des § 17 Absatz 1 BauNVO werden für die allgemeinen Wohngebiete die Grundflächenzahlen meist mit 0,6 festgesetzt. Für das „WA 1“ wird eine Grundflächenzahl von 0,65 festgesetzt, da hier noch ein Pavillon im Zusammenhang mit der Kita-Nutzung im Innenhof zulässig ist. Die festzusetzenden Grundflächenzahlen entsprechen dem zugrunde liegenden Masterplan 2000 bzw. 2010 sowie den nachgeordneten hochbauli- chen Wettbewerbsverfahren.
In § 2 Nummer 3.1 ist festgesetzt, dass in den allgemeinen Wohngebieten die zulässige Grund- flächenzahl für Nutzungen nach § 19 Absatz 4 Satz 1 der Baunutzungsverordnung bis 1,0 überschritten werden kann. Die Überschreitung der oben genannten Grundflächenzahlen ist aus städtebaulichen Gründen gewünscht, um das ursprüngliche planerische Konzept umzu- setzen. Dieses sieht eine hohe Verdichtung an der östlichen und westlichen Kante des Lohse- parks vor, um dort ein gemischt genutztes Quartier aus Wohnen, Dienstleistungen, Gewerbe und kulturellen Nutzungen zu schaffen. Das gesamte Quartier Lohsepark ist Bestandteil der Innenstadterweiterung Hamburgs. Durch die HafenCity wird die vorhandene Innenstadt beste- hend aus Alt- und Neustadt an die Elbe geführt und planerisch sogar der sogenannte Sprung über die Elbe in Richtung Süden angelegt. In Verbindung mit einer sehr guten ÖPNV-Anbin- dung (Bahnlinie U4) ist daher eine verdichtete Bauweise in der HafenCity bzw. im Quartier Lohsepark gerechtfertigt.
Die Voraussetzungen des § 17 Abs. 2 BauNVO für die Überschreitung der Obergrenze der Grundflächenzahl liegen vor. Die Grundflächenzahlen, die mit dem Bebauungsplan ermöglicht werden, sind planerische Zielsetzung, für die Lage des Plangebiets angemessen und aus städ- tebaulichen Gründen erforderlich,
- um basierend auf dem Leitbild der „europäischen Stadt“ ein städtebauliches Konzept mit hohem architektonischem Niveau, einer vielfältigen Nutzungsmischung und verdichteten urbanen Räumen mit Blockrandbebauungen zu verwirklichen, das sich positiv auf die städtebauliche Entwicklung auch der Umgebung auswirken wird,
- um das im hochbaulichen Wettbewerbsverfahren prämierte Konzept umzusetzen,
- um die städtebauliche Leitlinie des flächensparenden Bauens zu verwirklichen und um einen sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden sicherzustellen. Durch die Konzentration von baulichen Nutzungen innerhalb geschlossener Siedlungsbereiche (flächensparendes Bauen) kann die bauliche Nutzung von Außenbereichen verhindert werden. Damit wird die Vorschrift des § 1a Absatz 2 BauGB, mit Grund und Boden spar- sam umzugehen, planungsrechtlich umgesetzt.
Trotz der hohen städtebaulichen Dichte werden die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch folgende mindernde und ausgleichende Maßnahmen gewahrt:
- die Schaffung hochwertiger privater und gemeinschaftlich nutzbarer Freiflächen in den jeweiligen Innenhöfen der Baublöcke,
- die Integration von privaten Kinderspielflächen in den Innenhöfen,
- die Anlage von einer großen öffentlichen Parkanlage, dem Lohsepark, im Zentrum des Quartiers und in direkter Nähe zu den Wohngebäuden,
- die Schaffung einer offenen, von Wegen durchzogenen Quartiersstruktur mit guter Anbin- dung an benachbarte Flächen mit Freiraumangeboten wie den Magdeburger Hafen und die Elbe,
- die günstige Zuordnung von Wohngebieten zu Arbeitsstätten, die eine Vermeidung zu- sätzlichen Verkehrs bewirken kann,
- die Gestaltung von hochwertigen, geschützten Außenwohnbereichen für die Bewohner, da die Unterbringung des ruhenden Verkehrs ausschließlich in Tiefgaragen vorgesehen ist.
Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden dadurch vermieden, dass
- eine punktuell, größere Versieglung durch die Bebauung mit Hilfe von Begrünungsmaß- nahmen der Dachflächen der eingeschossigen Gebäude und der Tiefgaragen sowie in den Innenhöfen gemindert werden,
- die Baugrundstücke mit Baumpflanzungen versehen werden,
- eine Begrünung der Flächen nicht nur die Lebens- und Wohnqualität erhöht, sondern auch Regenwasser zurückhalt und das Stadtklima verbessert,
- die große Parkanlage sich temperaturausgleichend und feuchtigkeitsregulierend auf die angrenzende Bebauung auswirkt und den Luftaustausch befördert.
Geschossflächenzahl
Die durch die Baukörperfestsetzungen bzw. baukörperähnlichen Festsetzungen und die Ge- bäudehöhen maximal erreichbare Geschossfläche überschreitet in den Kerngebieten „MK 1“ bis „MK 11“ die Obergrenze der Geschossflächenzahl von 3,0 für Kerngebiete gemäß § 17 Absatz 1 BauNVO. Die durch Festsetzungen zulässige Geschossflächenzahl im Kerngebiet
„MK 1“ liegt bei 6,5, im „MK 2“ bei 5,1, im „MK 3“ bei 4,3, im „MK 4“, im „MK 5“, im „MK 6“ bei
6,0, im „MK 7“ bei 7,6, im „MK 8“ bei 7,1, im „MK 9“ bei 4,2, im „MK 10“ bei 6,4 und im „MK 11“ liegt sie bei 6,7.
In den allgemeinen Wohngebieten wird die Obergrenze der Geschossflächenzahl von 1,2 ge- mäß § 17 Absatz 1 BauNVO ebenfalls überschritten. In den Wohngebieten „WA 1“ und „WA 2“ liegt die Geschossflächenzahl bei 3,7 und im „WA 3“ bei 4,3.
Die Überschreitung der Geschossflächenzahl nach § 17 BauNVO ist in der HafenCity – als einem Erweiterungsgebiet der Innenstadt – städtebaulich vertretbar. Die Geschossflächenzah- len, die mit dem Bebauungsplan ermöglicht werden, sind planerische Zielsetzung, für die Lage des Plangebiets angemessen und aus städtebaulichen Gründen erforderlich, um
- basierend auf dem Leitbild der „europäischen Stadt“ ein städtebauliches Konzept mit ho- hem architektonischem Niveau, einer vielfältigen Nutzungsmischung und verdichteten ur- banen Räumen mit Blockrandbebauungen zu verwirklichen, das sich positiv auf die städ- tebauliche Entwicklung auch der Umgebung auswirken wird,
- das im hochbaulichen Wettbewerbsverfahren prämierte Konzept umzusetzen,
- die städtebauliche Leitlinie des flächensparenden Bauens zu verwirklichen und um einen sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden sicherzustellen. Durch die Konzentration von baulichen Nutzungen innerhalb geschlossener Siedlungsbereiche (flä- chensparendes Bauen) kann die bauliche Nutzung von Außenbereichen verhindert wer- den. Damit wird die Vorschrift des § 1a Absatz 2 BauGB, mit Grund und Boden sparsam umzugehen, planungsrechtlich umgesetzt.
Für die einzelnen Baugebiete gilt ergänzend:
Bei den Gebäuden der Baugebiete „MK 1“ und „MK 11“ bzw. „WA 1“ und „WA 3“ handelt es sich größtenteils um Blockrandbebauungen mit einem bzw. mehreren Innenhöfen, die eine möglichst große Belichtung, Besonnung und Belüftung ermöglichen. Im Rahmen des Planver- fahrens wurde eine Verschattungsstudie zur Beurteilung der Besonnungssituation für die neuen Wohngebäude durchgeführt. Zusammengefasst kann aufgrund der Ausrichtung, Höhen und Abstände der Gebäude zueinander davon ausgegangen werden, dass die Gebäude mit zugelassenen Wohnungen im Wesentlichen ausreichend besonnt sind.
In den Gebieten „MK 1“ und „MK 11“ ist die Überschreitung der Geschossflächenzahl aufgrund der besonderen Grundstückszuschnitte für prominente Nutzungen direkt am Hafenbecken zu erklären. Im „MK 1“ ist zudem eine eingeschossige Überbaubarkeit des Innenhofs zulässig. Die Überschreitung ist hinnehmbar, da die Gebäude an dem über 30 m breiten Brooktorhafen- becken gelegen sind und ihre Verschattungswirkungen auf benachbarte Gebäude und Plätze gering sind. Wohnnutzungen sind nur ausnahmsweise und untergeordnet im „MK 1“ möglich, sofern sichergestellt werden kann, dass die Anforderungen an Belichtung, Besonnung und Belüftung erfüllt werden können. Es ist davon auszugehen, dass Wohnnutzungen nur in den oberen Geschossen zugelassen werden können. Die Erschließung und Stellplatzsituation ist gesichert.
Im Kerngebiet „MK 2“ und MK „3“ ist die Überschreitung der Geschossflächenzahl mit der Ergänzung der historischen Bebauung zu begründen: Die Fragmente der Bestandsbebauung
sollen mit zusätzlichen Gebäuden geschlossen werden, um hier analog zu der Nachbarschaft eine Blockrandbebauung zu entwickeln. Wohnnutzungen können in den oberen Geschossen am Park entstehen wenn mit Blick auf die engen Innenhöfe die gesunden Wohnverhältnisse nachgewiesen werden können. Der Stellplatznachweis erfolgt im Bereich des vorhandenen Hildebrandtblocks im Innenhof oder durch Unterbauung im Bereich des unbebauten nördlichen Grundstücksteils in Form einer Tiefgaragennutzung.
In den Kerngebieten „MK 4“ bis „MK 7“ ist die große Überschreitung der üblichen Geschoss- flächenzahl dadurch verursacht, dass die Kerngebiete nicht die gesamte geplante Blockrand- bebauung ausmachen. Die auch den Kerngebieten zuzuordnende Freifläche im Blockinnen- bereich liegt in den jeweils direkt angrenzenden allgemeinen Wohngebieten. Wenn die Innen- hofflächen den Kerngebieten „MK 4“ bis „MK 7“ zugerechnet würden, würde die Geschossflä- chenzahl hier reduziert, sich jedoch in den allgemeinen Wohngebieten entsprechend erhöhen. In den Baublöcken entsteht unabhängig von den festgesetzten Gebietskategorien ein gemein- sam nutzbarer Innenhof.
Die Überschreitung der Geschossflächenzahl im „MK 9“ und „MK 10“ ist dem Sonderstandort zwischen Bahn und Parkanlage geschuldet. Die große Überschreitung im „MK 10“ ergibt sich aus dem kompakten Baukörper für das geplante Verlagshaus. Die Überschreitung der Ge- schossflächenzahl im „MK 8“ ist erheblich, da aus städtebaulichen Gründen ein Hochpunkt als Brückenkopf gesetzt wird. Der Hochpunkt grenzt direkt an großzügige Verkehrsflächen und im weiteren an die Parkanlage bzw. den Baakenhafen.
Die Überschreitungen der Geschossflächenzahlen in den allgemeinen Wohngebieten sind ebenfalls der hohen Dichte durch die Lage der Baugebiete in dem „Innenstadterweiterungsge- biet“ HafenCity geschuldet. Die Besonnungs- und Belichtungssituation wurde bei den städte- baulichen Überlegungen mitbedacht, im Rahmen einer Verschattungsstudie überprüft (siehe Ziffer 4.2.8.2) und empfindliche Nutzungen in den ungeeigneten Lagen ausgeschlossen. Für die Wohnnutzungen sind hochwertig gestaltete gemeinschaftlich nutzbare Freiräume in den Blockinnenbereichen vorhanden. Die privaten Kinderspielflächen können in den Innenhöfen angelegt werden.
Trotz der Überschreitung der Geschossflächenzahl sind die Voraussetzungen nach § 17 Ab- satz 2 BauNVO gegeben und die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeits- verhältnisse werden durch folgende mindernde und ausgleichende Maßnahmen gewahrt:
- die Schaffung hochwertiger privater und gemeinschaftlich nutzbarer Freiflächen in den jeweiligen Innenhöfen der Baublöcke,
- die Integration von privaten Kinderspielflächen in den Innenhöfen,
- die Anlage von einer großen öffentlichen Parkanlage, dem Lohsepark, im Zentrum des Quartiers,
- die Schaffung einer offenen, von Wegen durchzogenen Quartiersstruktur mit guter Anbin- dung an benachbarte Flächen mit Freiraumangeboten wie den Magdeburger Hafen und die Elbe,
- die günstige Zuordnung von Wohngebieten zu Arbeitsstätten, die eine Vermeidung zu- sätzlichen Verkehrs bewirken kann,
- die Gestaltung von hochwertigen, geschützten Außenwohnbereichen für die Bewohner, da die Unterbringung des ruhenden Verkehrs ausschließlich in Tiefgaragen vorgesehen ist.
Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden dadurch vermieden, dass
- Fahrten des motorisierten Individualverkehrs aufgrund der sehr guten ÖPNV-Anbindung und Wegeverbindungen für Radfahrer und Fußgänger gering gehalten werden können,
- eine punktuell, größere Versieglung durch die Bebauung mit Hilfe von Begrünungsmaß- nahmen der Dachflächen der eingeschossigen Gebäude und der Tiefgaragen sowie in den Innenhöfen gemindert werden,
- die Baugrundstücke mit Baumpflanzungen versehen werden,
- eine Begrünung der Flächen nicht nur die Lebens- und Wohnqualität erhöht, sondern auch Regenwasser zurückhalt und das Stadtklima verbessert,
- die vorgesehene geschlossene Blockrandbebauung in Verbindung mit der festgesetzten Gebäudehöhe die Innenhöfe von Lärm und sonstigen Immissionen schützt,
- die große Parkanlage sich temperaturausgleichend und feuchtigkeitsregulierend auf die angrenzende Bebauung auswirkt und den Luftaustausch befördert.
Zusammenfassend kann für die allgemeinen Wohngebiete festgehalten werden, dass hier so- wohl Überschreitungen der Grundflächen- als auch der Geschossflächenzahl vorliegen. Trotz der zwei Obergrenzenüberschreitungen sind die Voraussetzungen nach § 17 Absatz 2 BauNVO gegeben und die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhält- nisse durch die oben genannten Maßnahmen gewahrt.